Bảng Hệ Số Điều Chỉnh Giá Đất Là Gì

Khi nói đến định giá đất đai, việc hiểu rõ về hệ số điều chỉnh giá đất là một yếu tố quan trọng không thể bỏ qua. Đây là một chỉ số quan trọng giúp xác định giá trị thực của bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản luôn biến động. Để đảm bảo tính chính xác trong quá trình đo đạc và xác định hệ số này, các thiết bị như máy thủy bình thường được sử dụng nhằm đảm bảo các thông số kỹ thuật được đo lường một cách chính xác, hỗ trợ cho việc định giá đất đai hợp lý.

Điều kiện áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp này được áp dụng trong những trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:

– Các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114 (a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm); Khoản 2 Điều 172 (Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này) và Khoản 3 Điều 189 ( Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án) mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;

– Trường hợp quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai 2013 (đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai) đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.

Như vậy, để áp dụng được phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cần đáp ứng đúng quy định của pháp luật cụ thể được nêu trên.

Hệ số điều chỉnh giá đất Hà Nội

Tại Hà Nội, hệ số điều chỉnh giá đất được xác định và công bố bởi Ủy ban Nhân dân thành phố hàng năm. Hệ số này phản ánh sự biến động của giá đất trên thị trường và được áp dụng trong nhiều tình huống như xác định giá đất khi nhà nước thu hồi, tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng, và các giao dịch khác liên quan đến bất động sản.

Ví dụ, hệ số điều chỉnh giá đất tại Hà Nội có thể khác nhau giữa các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình so với các quận ngoại thành như Đông Anh, Hoài Đức. Sự chênh lệch này phản ánh sự khác biệt về vị trí, hạ tầng, và mức độ phát triển kinh tế của từng khu vực.

Trong quá trình đo đạc và xác định hệ số điều chỉnh giá đất, việc sử dụng các thiết bị đo đạc chính xác như máy thủy bình ví dụ như máy thủy bình điện tử Sokkia SDL30, máy thủy bình Nikon AC-2S, máy thuỷ bình Sokkia B40A, máy thủy bình Satlab SAL32, máy thuỷ bình Hi-Target HT32,…là cực kỳ quan trọng. Máy thủy bình giúp đo đạc địa hình, xác định độ cao, và các thông số liên quan, đảm bảo tính chính xác cho quá trình định giá đất. Đặc biệt trong các khu vực có địa hình phức tạp, sự trợ giúp của máy thủy bình là không thể thiếu để cung cấp các dữ liệu cần thiết cho việc tính toán hệ số điều chỉnh một cách chính xác và khách quan.

Phương pháp hệ số điều chỉnh là gì?

Hệ số điều chỉnh giá đất được hiểu cơ bản là hệ số để nhằm mục đích có thể xác định giá đất có tính phí sử dụng đất, tiền sử dụng đất được tính khi Nhà nước tiến hành giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép mục đích sử dụng đất hay cho thuê (trừ trường hợp giao đất thông qua hình thức đấu giá), hệ số điều chỉnh giá đất hay còn được gọi là hệ số K.

Hệ số điều chỉnh giá đất hiện nay được Sở tài chính xác định hàng năm. Tại mỗi địa phương khác nhau thì ta nhận thấy, hệ số điều chỉnh giá đất cũng sẽ có sự khác biệt. Bên cạnh đó thì hệ số điều chỉnh giá đất cũng được xác định tùy theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí, mục đích sử dụng đất và điều kiện kinh tế, xã hội tại từng địa phương.

Sau khi đã được Sở Tài Chính xác định, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được ban hành bởi Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân thành phố.

Do vậy, theo khoản 5 Điều 4 Nghị định Số 44/2014/NĐ-CP định nghĩa về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được hiểu là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

Khi nào áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để tính giá đất cụ thể bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong các trường hợp sau đây:

Các trường hợp được quy định tại luật đất đai 2013:

Hệ số điều chỉnh giá đất là gì?

Hệ số điều chỉnh giá đất hay hệ số K chính là cách để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, khi nhà nước giao đất không kể giao qua đấu giá, công nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Thường thì hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được Sở Tài chính chủ trì, xác định theo từng khu vực, tuyến dường, vị trí tương ứng với múc đích sử dụng vào từng năm. Góp phần phù hợp với thị trường, điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tại địa phương.

Sau khi xác định được hệ số, Sở tài chính sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành sau khi xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp.

Trường hợp tại một số vị trí đất thực hiện dự án trong cùng một khu vực, tuyến đường có hệ số sử dụng đất mật độ xây dựng, chiều cao của công trình, khác với mức bình quân chung của khu vực, tuyến đường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn hoặc thấp hơn mức bình quân chung để tính thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp này và quy định cụ thể trong Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất của địa phương.

Trường hợp trong một năm UBND cấp tỉnh chưa thể ban hành Quyết định quy định hệ số K trong năm đó thì có thể áp dụng hệ số K theo quyết định trước đó.